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1^# 大中小发表于 2007-11-26 19:17 只看该作者

引用:

高清视界专家现身说法:年收入不到两万也可以享受PS3!
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4da6e33e01000bo1.html

高清视界专家谈游戏人的命运----人生何所依?
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4da6e33e01000bo2.html

中国的房价是全体劳动人民的功劳

郎先生提出了"虚拟资金"的概念，这是一个很好的创新。这部分解释了中国地产领域资金量巨大，需求过程的原因。郎先生还认为解决房地产市场的泡沫问题的根本性办法是解决腐败问题。这一点我不能苟同。根本原因有两个。
一、腐败，在目前中国的体制下，根本无从解决。你提出的一个解决方案基于一个难以实现的前提，这样的解决方案也就没有实际意义。
二、即使解决了腐败问题，我认为的中国的房价还是跌不下来。原因是中国的资金，不管是腐败性资金，还是合法性资金，数量巨大，加之以国际热钱，要炒的话还是可以炒上天。韩国就是一个典型的例子。韩国汉城的房价，现在还是比上海高出2-3倍，比纽约也高出许多。

这些情况，迫使我们去寻求更深层次的原因。为了彻底搞清楚中国房地产市场的真正驱动力，我们先讨论一些哲学层面的问题。

假设我们去探究一个现象的本质S，我们发现了A,B,C,D这几个因子，他们和S的发生有关联。那我们能说A,B,C,D这几个因子都是现象S的原因吗？否！很简单：有可能这几个因子中，A,B,C都是因为D引起的，或者建立于D的基础之上，而反之却不然的。在此种情况下，我们必须要非常明确地指出：因素 D才是引发A的罪魁祸首。。。举个例子说明问题：张三失恋了，很痛苦，晚上睡不着，吃饭也吃不好，结果生病了。我们把生病看作一个现象，那么我们发现有3 个因子导致了生病这个现象的发生：睡不好、吃不好、失恋。然后我们进一步发现，其中睡不好、吃不好的原因也是因为失恋，而失恋的原因却不是因为睡不好吃不好，所以我们可以下结论：小张生病的根本原因在于：失恋。

我们回到房地产市场，来研究问题。我们知道，房地产市场泡沫的原因非常繁杂。但总结起来有这么几条。
一、在供给面上，腐败和非市场化导致供给成本很高。这个大家都可以理解。一栋房子从开始到结束，要盖不少于100个章，每个章都是钱。而政府转让土地的价格也是像火箭一般串升，民众维权意识的提高导致搬迁成本也提高，国家为了控制经济过热而提高银行的信贷利率，开发商的坐骑从奔驰宝马换成了迈巴赫劳斯莱斯，这些客观上导致了房子成本的提高。

二、在需求面商，需求过旺。细分一下，又有这么几种类型的购买者：
1）国内游资过剩，游资的增值需要导致他们要炒房。典型的代表如温州炒房团，山西矿主炒房团。
2）国际资本套利的需要。人民币面临着对美元的升值的压力，并且中国地产持续火爆，这导致国际金融大鳄购买中国地产，从中套利。
3）国内的所谓灰色资金，包括腐败收益，包括一些大型企业（例如中石油，上海汽车集团）的剩余资金，甚至包括一部分社保资金，也加入到炒房行列。
4）国内的一些资金比较充裕的个人，处于保值增值的目的，也购买房产进行投资。
5）所谓的"刚性需求者"。他们需要购房结婚，自住。为的是安居乐业、成家立业的安全感。

三、在交易层面上，政府为了抑制投资行为的税收政策，客观上提高了交易成本，而这个交易成本，从实际情况看，转移到购房者身上了。

我们套用我们先前讨论的哲学问题模型的方法，来研究房地产市场的问题。

我们现在面对着房价过高这么一个现象，它由三大主要因素导致：供给成本高，需求旺，以及交易成本高。我们来逐一思考：为什么供给成本高？原因是利润空间足够，给开发商足够的空间，他们敢于作出果断决策。这就是为什么开发商为了屯地，竟拍土地的出价已经到了常人不可理解的地步。而为什么利润空间高？因为需求旺。为什么增值税和营业税等税负成本能转嫁到购买者身上？道理也一样，需求旺。你不买，自然有别人来买。那么我们到这里就明白了，原因1和3其实都是由原因2导致的。也就是说需求旺盛是中国房地产市场泡沫化的根本原因。

那下面我们来进一步分析原因二：需求旺盛的原因。

我们来看1、2、3、4，他们的需求都是投资性需求。为什么他们会投资房地产，而不是投资别的什么东西，例如国债，例如股票？原因很简单，因为在他们看来，中国房地产升值空间大，风险小，是一个很好的投资品种。

那为什么房地产是一个很好的投资品种呢？我们首先考虑投资的本质。投资的目的就是为了获得收益。什么时候产生收益呢？发生交易的时候。考虑到中国的租金回报率极低，我们几乎可以假设投资收益的实现需要发生在交易之后，就是要把房子卖出去后。这说明什么？这说明，一切投资性的买家手里的房子，都要出手的，早晚而已。谁去接盘呢？其他投资人，或者"刚性需求者"。而其他投资人的最后接盘者也是所谓的"刚性需求者"。因为整个交易过程只有到了"刚性需求者"手中，才得以暂时停止。所以，我们其实可以明白了，正是因为有这么多"刚性需求"，才使得资本认为房产价格铁定上升，也便开始了套利性的投资。不管是国际资本，还是国内资本，不管是合法的，还是灰色的，兼是如此。原因很简单：资本有自我增值的需要。

举个形象的例子：我们把房子看成一个杯子，房价则为杯子里的水量。刚开始杯子里的水很少，而一个买家买到这个杯子后，往里加了一点水，卖给下家，下家再往里加点水再卖给下家。如此循环，直到某人买了这个杯子自用。而此时杯子里的水量已经包括了原来的水以及所有中间人添加的水。而这个重量，当然是自用人承担。

房价也是一样。在击鼓传花般的交易中，刚性需求者承担了先前所有经手人的利润：政府、银行、开发商、中介、炒房者。。。而那些所谓的"刚性需求者"，往往是资金量不充裕，事业刚刚起步的年轻人，让他们来扛起整个房地产行业价值链中的所有参与者的层层盘剥，确实很残酷。但这也是他们自己的选择。因为，这个刚性需求，我根本不认为是刚性需求。

有些人会这么想：我买了这个房子后，20年后会增值，所以我还是划算的。这个说法没错，20年后肯定增值，把房子卖掉，应该也能获利。但20年后获利的 50万，和你现在被剥削的50万，对你的效用完全不同。你买房的时候穷困潦倒，50万可以压你10年不能翻身。而你获利的50万，却要等你资金充裕了，能够买第二套房子了，把这套房子出手，才得以获取那个收益。而此时的50万，对你而言，意义已经小了很多。因为你有钱了。

所以，我们看中国房地产这个价值链，所有的重量都由一个支点来支撑："刚性需求者"。如果我们的百姓不能彻底反省自己的思维定势，那么我可以预言的是：中国的房地产价格将进一步上升，而不管政府出台什么政策。因为态势就是"人为刀俎，我为鱼肉"。当你不得不买房的时候，卖家也就有了任意出价的自由，买家也失去了博弈的本钱。事实上，房价的节节攀升，也正是卖方不断试探市场的极限的过程。

东方人特有的安居乐业的想法，造就了他们被任意压榨和剥削的命运，这不能不说是一种文化的悲哀。他们愚蠢地认为：有了房子才有安全感,而不是财富。他们不去思考房子其实就是满足你居住需求的，而在高位上购房将置自己于重压之下而不能生病，不能休假，不能跳槽，不能创业。残酷的剥削消灭了中国年轻人的创造力和企图心，让他们成为不折不扣的房奴，孜孜不倦地向获利者们进贡着。而这也进一步向我证明了：人类，尤其是东方人，是愚蠢的。这个观点和太医刘鸿章的观点不谋而合。很多我们自己的苦难和疾病，皆因我们自己引起。从每年几百万中国人吸烟得肺癌病死，从每年几十万中国人，前赴后继地不守交通规则到被撞死，从每年几万个家庭倾其所有把孩子送到澳洲英国结果孩子成为留学垃圾。。。道理都是一样的。